“Dự luật đất đai vẫn chưa đáp ứng được yêu cầu thực tế.

Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, Giáo sư Đặng Hongfo, cho rằng dự luật đất đai không “thắng” được khó khăn thực sự. Nếu chúng ta làm theo chỉ đạo của dự án, chắc chắn sẽ có tham nhũng và bị khởi tố – đây là hai yếu tố phổ biến nhất trong quá trình thi hành Luật Đất đai hiện nay. Vấn đề “nóng” hiện nay?

– Giáo sư Panghong: Tôi nghĩ rằng người đứng đầu dự án đã không đạt được các yêu cầu hiện tại. Cần thiết vì vẫn có những quy định chung về cơ chế giá đền bù. Nếu làm theo chỉ đạo của dự án thì chắc chắn sẽ xảy ra tham nhũng, kiện tụng, không giải quyết được hai vấn đề nan giải nhất trong việc thực thi pháp luật đất đai hiện hành.

Giáo sư Đặng Hùng Võ. Ảnh: Hoàng Lan

Luật 2003 cũng có 3 cơ chế chuyển đổi quyền sử dụng đất. Một là cơ chế của nhà nước trong việc cải tạo đất theo dự án. Thứ hai, nhà nước thu hồi đất theo quy hoạch. Thứ ba, tự điều chỉnh. Tuy nhiên, do chúng ta đang thực thi luật nên chính quyền địa phương sẽ tập trung vào cơ chế thu hồi đất rồi phân phối trực tiếp cho nhà đầu tư. Và không có sự can thiệp của chính phủ để tạo ra nguy cơ tham nhũng. Tuy nhiên, do 20-30% cư dân không đồng ý nên cơ chế này có thể dễ dàng bị phá vỡ. Vì vậy, tôi cho rằng trong luật nên quy định nếu có 2/3 số phiếu đồng ý thì mới đạt được sự đồng thuận. Đây là kinh nghiệm thành công của nhiều nước trong đó có Hàn Quốc. Thưa ông, về nguyên tắc, việc định giá đất, các dự án mới nên thay đổi theo hướng nào?

– Tôi nghĩ phải cải cách triệt để nguyên tắc xác định giá đất. Thứ nhất là trong mọi trường hợp áp dụng bảng giá của nhà nước thì pháp luật phải quy định rất thống nhất. Tôi cho rằng chỉ nên dùng bảng giá đất để tính thuế, phí, xử phạt hành chính và bồi thường khi làm thất thoát tài nguyên đất thuộc sở hữu nhà nước. Các điều kiện này sẽ không ảnh hưởng đến quyền lợi của người sử dụng đất.

Các trường hợp khác sẽ ảnh hưởng đến quyền lợi của người sử dụng đất, và chúng ta cần xác định ngay mức giá dựa trên thị trường. , Đối với từng vùng đất cụ thể tại từng thời điểm cụ thể. Tất nhiên, chúng tôi thấy rằng việc này đòi hỏi rất nhiều công việc, nhưng để phù hợp với thị trường thì chúng tôi phải làm được điều này. Việc này nhiều nơi làm nhưng chỉ có điều là luật pháp chưa thống nhất mà chủ yếu làm theo quy định của chính phủ.

Tôi nghĩ điểm thứ hai về giá đất nên thay đổi trong luật này, không cần cơ quan nhà nước can thiệp vào cơ chế chuyển nhượng đất đai. Chúng ta phải tăng cường cơ chế theo kiến ​​nghị của TP.HCM để chủ đầu tư và người dân thấu hiểu, còn lại 20% đến 30% không đạt được thì nhà nước can thiệp. Khu vực này đã cung cấp nhiều kinh nghiệm kể từ năm 2006, nhưng cho đến nay, chúng tôi vẫn chưa xử lý và công nhận động thái này một cách hợp pháp. Hy vọng rằng dự luật cần tập trung làm rõ cơ chế đồng thuận nói trên.

Theo Giáo sư Đặng Hồng Hỷ, nên công khai thông tin tài chính của các dự án đầu tư. Ảnh: Vũ Lê

– Ở góc độ doanh nghiệp, theo ông, vấn đề sử dụng đất cần lưu ý nhất là gì?

Theo tôi, điều quan trọng nhất đối với doanh nghiệp là cơ chế lấy đất, cơ chế nào doanh nghiệp sở hữu đất, được pháp luật bảo hộ nên họ có thể tiếp tục sử dụng mà không bị can thiệp. Ngoài ra, tất nhiên, làm thế nào để thiết lập công bằng giữa các doanh nghiệp lớn, vừa và nhỏ, và giữa các doanh nghiệp nhà nước với các khu vực khác.

– Cho đến nay, có sự chênh lệch lớn giữa giá đất nông nghiệp sau khi di dời và giá đất ở đô thị. Điều này thường gây ra xung đột và mâu thuẫn. Theo ông, luật mới nên sửa đổi như thế nào để giải quyết tình trạng này?

Nguyên nhân chính dẫn đến tranh cãi là do chúng tôi chưa công khai minh bạch mọi quy trình liên quan đến dự án đầu tư. Luật cần quy định việc công khai đầy đủ các khoản đầu tư tài chính. Ví dụ, nhà đầu tư phải nộp bao nhiêu cho chính phủ, bao nhiêu nghĩa vụ tài chính và bao nhiêu tiền để xây dựng cơ sở hạ tầng.

Tất cả những số liệu này sẽ cho biết ai là người sử dụng đất và những người bị trưng thu là ai. Không chỉ phải đền bù mà còn phải đầu tư rất nhiều tiền để được nhà đầu tư vào khu đô thị. Nếu minh bạch thì chắc chắn những người bị thu hồi đất sẽ hiểu rằng không có gì bất công ở đây. Tôi tin rằng tất cả đều công khaiCả hai sẽ làm rõ những mâu thuẫn trong quá trình chuyển đổi đất đang diễn ra.

– Theo lời giới thiệu của ông, nếu dự án được triển khai sẽ có tác động tích cực đến thị trường bất động sản như thế nào? Nhất là khi hạ giá bất động sản?

Giảm giá bất động sản là một quá trình không thể thực hiện chỉ với hóa đơn. Tôi cho rằng việc đầu tiên để giảm giá bất động sản là ngăn chặn tình trạng đầu cơ. Vì đầu cơ là yếu tố khiến giá cả tăng cao. Thứ hai là chúng ta cần tăng nguồn cung cho thị trường. Khi đủ cung, thị trường sẽ tự bão hòa.

Ngọc Tuyền


    Trả lời